2019年02月12日

タワーマンション 東京五輪後にやってくるスラム化の恐怖

タワーマンション 東京五輪後にやってくるスラム化の恐怖
オリンピックを開催した国はオリンピック後に衰退する運命なのでしょうか。
派手に演出したオリンピックの残骸が開催国の重荷になってしまいます。
3年後のオリンピックの準備で東京は華やかさを増していますが、オリンピックが終わってもその華やかさは維持されるのでしょうか。
そうは思えないのですが。。。
東京だけでなく首都圏のあちこちにマンションが建設されています。
人口が減少しているのにマンションばかり立ち並んでどうするのでしょうか。
保育園は不足しているのにマンションばかりが過剰供給です。
やがて空室が目立つようになるでしょう。
マンションを売りたくてもそう簡単には売れなくなるのではないでしょうか。
東京のタワーマンションも何十年後かに必ず老朽化します。
どうするのでしょうかね、老朽化したタワーマンション。
山の上から東京の高層ビル群が見える時がありますが。。。まるで天空の墓場のように見えたりします。
将来的に東京の高層ビルが巨大な墓石のようにならないことを願うばかりです。
http://www.zakzak.co.jp/society/domestic/news/20170330/dms1703301700009-n1.htm
タワーマンション 東京五輪後にやってくるスラム化の恐怖
高層階の住民からすれば、住宅ローンをたんまり抱えて、「無理くり」入居してきた一般庶民である住民の存在は気に入らない、低層部の住民からみれば、必要のない豪華な共用施設を独り占めして我が物顔でふるまう高層階住民のいやらしさが癪に障るというわけだ。
しかし、この話はあくまでも現状での話だ。
別にお互い「好き」で買ったマンションなのだから入居後の争いなど他人からみればどうでもよい話ともいえる。
問題はこれからだ。タワマンの高層階は「投資」として買った人が多い。つまり、投資は「入口」があれば、必ず「出口」=売却することによって完結する。
湾岸エリアのタワマンを買った多くの外国人投資家は東京五輪が終わるまでに、自分たちの投資を確定させようとする。
相続税の節税目的で買った人は当然だが、相続発生後はこの物件に用はない。
すでにこのエリアの中古マンション市場では、彼らによる「売り」が優勢になっている。新築のタワマンが折からの建設費の高騰により分譲価格がどんどん上がる中、中古市場では「売り逃げ」を図る投資家が繰り出す大量の売り物件で溢れている。
新築物件への影響は甚大になる。東京五輪後の東京の将来について楽観的な人は少ない。首都圏ですら、今後は人口が減少に向かうことは間違いなく、激しい高齢化社会の到来は首都圏においては、実はこれからが本番と言われている。
東京がアジアの金融センターになることを唱える政治家は多いが、外国人の金融マンの間ではジョークとしか聞こえないだろう。彼らは口をそろえて「アジアの金融センターはシンガポールあるいは香港」と断言する。
ということは、東京五輪後に東京タワマン投資の掛場に新たに登場する投資家は少ない。相場は「下げ」となる。もともと東京五輪目当てで上がってきたタワマン高層階相場は、大量の「売り」の出現により暴落するだろう。
さらに国税庁はタワマンの相続税評価額を見直し、これまで階層差に関わらず一緒だった評価に格差をつけた。相続税対策としての妙味も減じられてしまったタワマンの高層階をあえて高い価格で買おうとする人は激減するだろう。
この相場下げの影響は、本来は高層階とは縁のないはずの低層部の住戸の中古相場の足を引っ張ることにもなるだろう。
ここまではこれから数年間の話。
そして大問題が、東京五輪以降で顕著になるタワマンの大規模修繕問題の話である。
タワマンの建設が進んだのは1995年以降と言われる。
大都市法が改正され、都心部の容積率が大幅に緩和された結果、大量のタワマンが湾岸部を中心に供給されてきた。
そのマンションの多くが築25年を超えるのが東京五輪以降だ。
実はタワマンの大規模修繕については工法が確立されていない。
外壁の修繕をするためにも足場が組めないのでゴンドラによる作業になる。高層建築物では、上層部は穏やかな日でも強風であることが多い。作業面積は限られ、天候を見ながらの作業となり工期は通常の作業の3倍以上かかるといわれ、そのぶん負担金額は通常のマンション工事と比べて大幅増となる。
エレベーターも高層用は通常のマンションと比べて高性能であるぶん、更新する場合のコストは高額になる。しかもタワマンはエレベーターが一棟あたり15基くらいある。地震に対して「安心・安全」を謳う非常用発電機も更新の場合は1基あたり数千万円から1億円にもなる。
こうした負担について、デベロッパーはマンション分譲時に明確な説明はしていない。むしろ管理費・修繕維持積立金が安いのは「戸数が多いから」という一見わかったような説明をしているが、これらの費用が年々急上昇していく実態が世の中で明らかになるのはやはり
「アフター2020」
ということになる。
当然、これらの費用を負担するのは区分所有者自身だ。
投資家に見捨てられた高層部には、「逃げ遅れた」外国人が空き住戸を自国民に使わせ、住棟内のトラブルが増えるだろう。
管理費や修繕維持積立金の滞納が頻発することも心配だ。
彼らが国に帰ってしまえば、そのあとを追いかけるのは至難の業だ。
低層部では無理なローン設計で買っていた「背伸び」組の住民たちの中に、ローンが払えず破綻する人たちが発生するかもしれない。
管理組合は人種の違い、経済力の違い、年齢層の違いからくる阿鼻叫喚のスラム状態になす術がない。
そんなタワマンの未来を今から予見している人は少ない。
しかし、この事態は決してオカルト小説ではない、間近に迫った問題なのである。
ここまで、記事引用は⇒日本や世界や宇宙の動向さんより
さて、カレイド・スコープ氏による以下の内容では、もう差し迫った事態であることが怖いです。
(中国人富裕層が)2020年の東京オリンピック開催を当て込んで、東京23区内の新築物件に向かいました。東京23区内といっても、特に過熱しているのは、山手線の内側と東京湾岸エリアです。
初期の頃、東京の大手不動産会社の青図面を見ただけで、住むことのない豪華新築マンションを次々と買い漁っていったのです。
それは、2013年から2014年に集中しました。
日本の税制では、不動産購入後5年以内に売却すると、売却益の35%に税金がかかってきます。
しかし、5年以上が経過後の売却益にかかってくる税率は21%に大幅減額されるのです。
湾岸エリアのタワーマンションを爆買いした中国人の富裕層は、購入後5年が経過する2019年に売り払おうと身構えています。
中略
しかし、東京オリンピックが、最悪、頓挫の方向に向かったり、都心の再開発計画と切り離された場合、2019年を待たずして、東京23区内の新築物件の価格と、湾岸エリアのタワーマンションの価格には、早くも値崩れの兆候がはっきり出てくるでしょう。
その場合は、東京の地価暴落は、もっと早い時期にやって来るでしょう。
それが、東京が抱える潜在的な脅威なのです。
<バブル崩壊の予兆は、去年の段階ですでに出ている>
すでに今年の夏には、首都圏の新築マンション契約率が、不動産市場の「好・不況」の目安となる70%を割り込んでいて、消費者心理が冷え込んでいることを示しています。
これは、不動産購入を計画している人たちが、実は、マイナス金利の日本の未来に危機感を持っている証拠で、物件の動きは、去年の秋から極端に鈍くなっているのです。
http://www.mag2.com/p/money/28796/1
以上
それでも、大阪市内でも尼崎あたりでも、大型マンションや高層マンションが次々と建設されています。不動産会社の営業マンは、「即日完売だったんですよ〜」とか平気で言いますが、その陰で「売れ行きが悪い」とこぼしているんですから、困りものです。あのセイクレストみたいなことを言ったりしているんですらもう本当にうそばっかりです。

あほうどりのひとりごと 幸福への近道
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posted by datasea at 00:00| Comment(0) | * ダンディ・ハリマオ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする